*Por Carlo Barbieri

A grande pergunta do momento é sobre o que será do mercado imobiliário em consequência do coronavírus.

Temos de analisar esta questão sobre o ponto de vista nacional, regional e de áreas diretamente afetadas.

Em termos da economia em geral, é preciso considerar que as perspectivas de retomada do crescimento nos EUA serão reais. A questão política de buscar demonstrar que uma depressão será inevitável terminará com as eleições presidenciais. É natural que sigam mostrando um quadro dantesco, como propaganda eleitoral para tentar a eleição da oposição atual, mas, seja quem vença o embate, a busca do sucesso econômico do país será a tônica para 2021.

Alguns pontos diferenciam a crise de 2008 para o momento atual

Os recursos alocados pelo FED para dar liquidez ao sistema bancário (que não ocorreu com a velocidade que tivemos agora) deram tranquilidade à população e aos bancos em particular.

Imediatamente foram disponibilizados $1.5 trilhão para esta liquidez a fim de garantir que o setor passasse incólume pela crise.

Por outro lado, ao contrário de 2008, quando a crise atingiu o setor imobiliário, tínhamos um inventário altíssimo que levaria anos para ser absorvido e não havia demanda real. O que havia eram basicamente compras especulativas.

Atualmente, o estoque está baixo, com déficit de residências entre 300,000 a 400,000 casas anuais, porque o novo sistema de aprovação de “mortgage” para compra de residências ficou mais rígido do que nunca e as taxas do empréstimo, relativamente alta. Com isto, os imóveis não puderam ser adquiridos.

Hoje temos um “mortgage” com um custo baixíssimo, em termos históricos, até menores de 3% ao ano, que está atraindo não apenas pessoas que buscam comprar suas residências, como também investidores, inclusive do exterior.

Deve-se adicionar que a iliquidez de 2008 foi porque os bancos financiavam casas considerando o valor futuro esperado e hoje temos uma segurança de um percentual alto de “equity” nas propriedades e os americanos estão muito melhores, economicamente. Em 2008, o “Flow of Funds” era de 52% e hoje é de 64%, segundo o FED. Isto porporciona mais responsabilidade e segurança em relação ao pagamento dos débitos relativos à compra da propriedade.

Adicionalmente, os financiamentos apoiados em órgãos federais tiveram ações de execução de dívida suspensos por pelo menos 60 dias, com provável extinção por mais 12 meses, o que tirará parte da potencial pressão vendedora do mercado.

Ao contrário, os planos do governo é o de incentivar a compra de casas próprias para os que hoje pagam aluguel, o que deverá ajudar a crise de falta de residências e colocar mais liquidez no sistema.

Por último, os imóveis, à exceção de 2008 quando tiveram um declínio médio alto a nível nacional, nas demais recessões têm sempre apresentado uma desvalorização modesta, após as crises, e uma rápida recuperação.

Está claro que alguns setores como as casas de locação temporária, como a região de Orlando, serão afetados. Primeiramente porque, Orlando como um todo, tem uma grande oferta atual e por vir, que impede a valorização como em outras áreas.

Em segundo lugar, porque com a retração do turismo, parques temporariamente fechados, estas casas que pagavam seu “mortgage” com as locações temporárias terão pesados encargos sem a contrapartida dos alugueis, ou seja, sem a receita prometida e esperada, o que deve ocasionar a venda de uma quantidade razoável de casas por forçosa e não prevista inadimplência.

Mas, temos que considerar que a médio e longo prazo, a vida voltará a florescer em Orlando, com a mesma intensidade de sempre.

Em conclusão, o céu não está tenebroso para o setor imobiliário. Ao contrário, deverá ser uma grande opção de investimento, particularmente em operações estruturadas com investimento financeiro.

*Carlo Barbieri é presidente da Oxford e consultor