A queda da taxa básica de juros (Selic) de 3% para 2,25% — menor patamar histórico — anunciada nesta quarta-feira (17/06) pelo Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, deve acirrar a concorrência entre os bancos e aumentar a pressão por redução das suas taxas de crédito imobiliário. Segundo analistas, a Selic pode cair ainda mais antes de encerrar o ciclo de cortes. Diante desse cenário para o crédito imobiliário, será o momento propício para comprar um imóvel?

Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa – maior plataforma digital de crédito imobiliário do país -, analisa a seguir as oportunidades para o sonho da casa própria, o bom momento para a portabilidade para quem já tinha tomado um crédito mais caro no passado e as possíveis movimentações das instituições financeiras.

Margem para queda do juro imobiliário é grande

“A nova Selic a 2,25% ampliou de 4,51 para 5,06 pontos percentuais a sua diferença em relação à taxa média de crédito imobiliário efetivamente praticada pelos grandes bancos, que está em 7,31% com base nos contratos fechados por intermédio da nossa plataforma”, explica Sasso. “Essa diferença era de 2,56 pontos percentuais em novembro de 2019, quando a nossa média estava em 7,56% enquanto a Selic marcava 5%. Ou seja, a diferença hoje é bem grande, o que teoricamente pressionaria os bancos a reduzir as taxas de financiamento imobiliário. Porém, essa reação não deve ser imediata, demorando um pouco mais por conta do clima de incerteza provocado pela covid-19”, prossegue.

“De toda forma, as taxas atuais já são as mais baixas vistas no mercado imobiliário, o que favoreceu o aumento da capacidade de compra dos tomadores, mesmo nesse ambiente de incerteza. Acredito que nos próximos meses, com a retomada da economia pós-pandemia, há maior probabilidade de um repasse mais forte para as taxas de crédito imobiliário”, acrescenta o cofundador da Melhortaxa.

O outro lado da questão é a aproximação do mercado de capitais do crédito imobiliário. Com a redução da Selic, isso deixa espaço para mais investidores quererem esses ativos e isso deve pressionar ainda mais os bancos.

“Desde o início do ciclo de cortes, tivemos momentos de mais ou menos pressão para o repasse da redução da Selic. Agora, a diferença nunca esteve tão alta”, avalia Sasso. O executivo pontua que muitas pessoas podem estar inseguras, aguardando uma eventual queda das taxas por parte dos bancos. Contudo, ele alerta: “Não aconselho às pessoas aguardar os bancos repassar as taxas menores para adquirir o imóvel, pois o preço deste pode aumentar e, o que seria uma economia, acaba virando prejuízo. A portabilidade existe justamente para isso: garantir uma segurança para o cliente efetuar o negócio e no futuro, se houver reduções, ser possível optar pela portabilidade.”

A portabilidade e o momento para a compra

Rafael Sasso lembra que, para quem já vinha se preparando para comprar um imóvel, seja para morar ou investir, e possui reserva financeira para manter os planos, as condições de financiamento hoje são vantajosas e há oportunidades a serem avaliadas, incluindo as novidades nas diferentes linhas (taxas corrigidas pela TR, pelo IPCA e ainda prefixadas). Além da queda da Selic, Sasso avalia que há um cenário de baixa rentabilidade da poupança e da renda fixa, de alta volatilidade no mercado de ações, e de subida dos preços dos imóveis em ritmo abaixo da inflação.

“A queda estrutural da Selic ajudou a intensificar a competição entre os bancos e a destravar a portabilidade do crédito imobiliário e acelerou a entrada de mais fundos e fintechs nesse mercado. Temos acompanhado um volume grande de pessoas interessadas em financiar um imóvel, até pelo fato de nosso fluxo ser 100% online. Mais de 9.000 famílias já entraram com pedido de portabilidade na Melhortaxa este ano (em 2019 inteiro foram pouco mais de 6.000), sendo mais de 2.500 só no mês de maio”, explica.

Segundo dados recentes do Banco Central, 570 mil contratos de financiamento imobiliário têm taxas acima de 10% ao ano, uma enorme oportunidade para as famílias reduzir custos com a portabilidade. “Está havendo uma mudança cultural da população em começar a entender a portabilidade como ferramenta no processo de compra da casa própria com crédito bancário e isso está ampliando a pressão sobre a concorrência bancária”, conclui Sasso.